Utilice este Glosario sobre el Intercambio 1031 para encontrar la terminología que puede emplear para comprender las definiciones de términos y frases que aparecen con frecuencia en el mundo de los Intercambios 1031.
Un aplazamiento de impuestos de la Sección 1031 que permite a los contribuyentes reinvertir los ingresos de la venta de propiedades mantenidas con fines de inversión o negocios en otra propiedad de inversión o negocios, y diferir el impuesto sobre las ganancias de capital que de otro modo se adeudaría en la venta inicial.
La base original más los costos de mejora menos la depreciación de la propiedad.
Contrato de compraventa, contrato de venta, contrato de depósito de dinero, oferta y aceptación, contrato de bienes raíces u otro contrato que contemple la compra o venta de bienes inmuebles.
Propiedad que el contribuyente recibe en el intercambio que no califica como “propiedad similar”. Los ingresos en efectivo son la forma más común de “boot”. El boot está sujeto a impuestos.
La ganancia patrimonial se calcula de la siguiente manera: precio total de venta de la propiedad cedida, menos los gastos de intercambio, menos el valor ajustado de la propiedad cedida. El valor ajustado es el costo original, más el costo de las mejoras de capital, menos la depreciación o las deducciones de recuperación de costos. Las ganancias de capital pueden estar sujetas a la recuperación de la depreciación y otras reglas del Servicio de rentas internas (IRS, por sus siglas en inglés).
Puede comprar una propiedad de reemplazo que aún no está construida, siempre que las mejoras en esta se completen antes del vencimiento de los 180 días. Si la construcción no se completó antes del cierre de la propiedad de reemplazo, el contribuyente solo podrá recibir el valor de las mejoras completadas, no el monto que se gastó en ese momento para completarlas. En un Intercambio de construcción, la propiedad está en manos de una LLC formada especialmente y llamada EAT (Alojamiento de intercambio del contribuyente). Por lo general, un Intercambio de construcción tiene mayor complejidad y tarifas que un Intercambio a plazo normal.
Un término que se refiere al cambista que tiene un control sin restricciones del patrimonio de la propiedad vendida. Un Recibo constructivo invalidará un intercambio con impuestos diferidos.
Un Intercambio de contratos es el intercambio diferido de impuestos de: la propiedad del Comprador en un Contrato de Venta sobre bienes inmuebles, para diferentes bienes inmuebles, o para un contrato u opción sobre diferentes bienes inmuebles; o el intercambio del Titular de la Opción de una Opción para comprar bienes inmuebles, para diferentes bienes inmuebles, o para una opción o contrato sobre diferentes bienes inmuebles. Básicamente, un intercambio de contrato es un intercambio de una opción abierta de compra, o un Contrato de Venta abierto, en lugar de un intercambio de los bienes raíces subyacentes en sí.
Cláusula agregada al contrato de compraventa que obliga a la persona que no es el cambista a hacer todo lo posible para ayudar a este a completar un intercambio 1031 con impuestos diferidos. Véase la cláusula de cooperación aquí.
El Alojamiento de intercambio del contribuyente (EAT) es una LLC especialmente formada que se utiliza durante un Intercambio de construcción o un Intercambio inverso.
El dueño de la propiedad de inversión que busca hacer un intercambio con impuestos diferidos.
La cuenta establecida por el intermediario calificado para mantener los fondos del intercambio.
La ventana de 180 días en la que el cambista tiene que completar un intercambio con impuestos diferidos. Durante el período de intercambio, existe un período de identificación de 45 días en el que el cambista debe identificar qué propiedad o propiedades se comprarán.
El precio de venta probable según lo definido por el mercado en un punto específico en el tiempo.
Un tipo de intercambio ocurre cuando una propiedad se vende (Propiedad Cedida) y otra propiedad se compra (Propiedad de Reemplazo) dentro de los 180 días posteriores a la venta de la Propiedad Cedida.
El período de tiempo que comienza sobre el cierre del depósito en garantía de la propiedad cedida. Durante este período de 45 días, el cambista debe identificar la propiedad de reemplazo para continuar con la transacción de intercambio de la sección 1031.
Se utiliza un formulario de Eliminación de identificación o un correo electrónico del Intercambiador al Coordinador de intercambio para eliminar la(s) propiedad(es) de reemplazo identificada(s) previamente dentro del período de identificación de 45 días.
Pautas que deben seguirse al realizar un intercambio 1031, como la Regla de tres propiedades, la Regla del 200 % y la Regla del 95 %.
Se utiliza un formulario de Declaración de identificación, una copia del contrato o un correo electrónico del Intercambiador al Coordinador de Intercambio para identificar la(s) propiedad(es) potencial(es) de reemplazo antes del vencimiento del período de identificación de 45 días.
Sección del código de ingresos internos 1031.
Las propiedades involucradas en un intercambio de impuestos diferidos deben ser similares en naturaleza o características. Se trata básicamente de toda propiedad inmobiliaria que no sea su residencia personal o una segunda casa y se utilice para fines de inversión o negocios.
Lamentablemente, como resultado de la Ley de Reducción de Impuestos y Empleos de 2017, ya no se permiten los Intercambios de bienes personales dentro de la Sección 1031.
Debe comprar una Propiedad de Reemplazo de igual o mayor valor a la Propiedad Renunciada con el fin de diferir completamente las ganancias de capital aplicables y los impuestos de recuperación de depreciación. Si compra una propiedad de reemplazo de menor valor, usted será responsable de cualquier impuesto sobre la diferencia. También debe utilizar todos los ingresos en efectivo de la venta para la compra de la propiedad de reemplazo con el fin de diferir por completo las ganancias de capital aplicables y los impuestos de recuperación de depreciación. Si no utiliza todos sus ingresos en la compra, será responsable de cualquier impuesto sobre la diferencia.
El precio de compra de una propiedad. Se utiliza para calcular las ganancias o pérdidas de capital a efectos fiscales.
Cualquier propiedad que pertenece al cambista que no esté relacionada con los bienes inmuebles.
Se completa el proceso en el que se vende la propiedad cedida y toda la documentación respectiva para ese proceso. También se lo conoce como el “down-leg” del proceso de intercambio diferido de impuestos.
Se completa el proceso en el que se compra la propiedad de reemplazo y toda la documentación respectiva para ese proceso. También se lo conoce como el “up-leg” del proceso de intercambio diferido de impuestos.
Intermediario, QI, acomodador, facilitador, titular calificado de depósito en garantía. Un tercero que ayude a facilitar el intercambio.
Intercambio de inversión o bienes raíces de uso comercial para la inversión de bienes raíces de uso comercial. Todos los tipos de propiedades inmobiliarias son similares para otras propiedades inmobiliarias, incluidos los terrenos baldíos, las propiedades residenciales, comerciales e incluso, en algunos casos, los arrendamientos a largo plazo.
La propiedad original vendida por el contribuyente al hacer un intercambio.
La nueva propiedad que adquiere el contribuyente al realizar un intercambio.
Tipo de cambio en el que se adquiere la Propiedad de Reemplazo antes de la venta de la Propiedad Cedida.
Agente de título, oficial de cierre, oficial de depósito en garantía, oficial de liquidación, agente de cierre, abogado de cierre, abogado de liquidación.
Contador, contador público, asesor financiero, abogado fiscal.
Cliente, inversor, cambista.
El procedimiento descrito en la Sección 1031 del Código de Rentas Internas que involucra una serie de reglas y regulaciones que deben cumplirse para aprovechar al máximo las ganancias de capital diferidas y el impuesto de recuperación de depreciación en la venta de bienes raíces de inversión. Los intercambios §1031 diferidos de impuestos también se conocen comúnmente como: intercambios Starker, intercambios retrasados, intercambios similares, intercambios 1031, intercambios de la sección 1031, intercambios libres de impuestos, intercambios no sujetos a impuestos, intercambios de bienes raíces, intercambios de propiedades. Si bien todos estos términos se refieren a la misma cosa, el término típico más utilizado hoy en día es el intercambio diferido de impuestos.
Una participación de propiedad fraccionaria en una porción de la propiedad, en lugar de poseer la porción completa de la propiedad.
El Cambista puede identificar hasta tres propiedades sin tener en cuenta su valor.
El Cambista puede identificar más de tres propiedades, siempre que su valor justo de mercado combinado no exceda el 200 % del valor de la Propiedad Cedida.
El Cambista puede identificar cualquier cantidad de propiedades sin tener en cuenta su valor, siempre que Este adquiera el 95 % del valor justo de mercado de las propiedades identificadas.
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