Aplazar el impuesto sobre las ganancias de capital en la venta de propiedades comerciales, empresariales o de inversión.
No. La Sección 1031 ha sido parte del Código de rentas internas desde la creación del Código, durante la década de 1920.
Su residencia no es elegible para el tratamiento 1031. Cualquier otra propiedad que no se tenga con fines comerciales, empresariales o de inversión tampoco es elegible.
No. La sección 1031 se aplica a los impuestos sobre las ganancias de capital (20 %), la recuperación de la depreciación (25 % sobre toda la depreciación tomada por el contribuyente) y los impuestos estatales sobre la renta (por lo general, del 8 % al 9 % cuando corresponda). Los impuestos a las ganancias de capital a largo plazo se aplican a los bienes mantenidos durante más de 1 año; las ganancias de bienes mantenidos menos de un año por lo general se gravan como ingresos ordinarios.
Debe comunicarse con Affiliated 1031 como Intermediario calificado antes de vender su propiedad para que pueda completar la documentación adecuada y estructurar el intercambio.
Comuníquese con Affiliated 1031 al 866-903-1031 (llamada gratuita) o por email a info@affiliated1031.com
El uso de un Intermediario calificado es la forma más común de recibir protección de “puerto seguro” para su Intercambio 1031.
No. Un Intermediario calificado debe permanecer completamente independiente y no puede haber sido su agente en los últimos 2 años.
No. Tiene 45 días a partir de la venta de su Propiedad Cedida para identificar sus Propiedades de Reemplazo potenciales.
Tiene 180 días a partir de la venta de su Propiedad Cedida por la que debe cerrar la compra de sus propiedades de reemplazo.
Como principio general, no hay extensiones para las reglas de 45 o 180 días. Sin embargo, el IRS tiene la autoridad de proporcionar una extensión de estos plazos. Ejemplos recientes de tales extensiones incluyen los ataques terroristas del 11 de septiembre de 2001 y los recientes huracanes.
Sí, a fin de diferir completamente el impuesto sobre las ganancias de capital aplicable. En la medida en que compre una propiedad de menor valor, se le gravará la diferencia (consulte la Regla de la servilleta).
Sí, debe utilizar todos los ingresos en efectivo de la transacción para diferir completamente el impuesto sobre las ganancias de capital aplicable. En la medida en que no utilice todos sus ingresos en la compra, será responsable de cualquier impuesto sobre la diferencia.
No. Solo siga las reglas anteriores.
El Financiamiento del vendedor se considera “boot”, lo que significa que es imponible en los años en que se paga (se considera una “venta a plazos”). Existe la posibilidad de que la Financiación del vendedor (Pagaré) se pueda colocar en el intercambio sin pagar impuestos, pero el pagaré se tendría que cancelar o vender antes de la compra de la propiedad de reemplazo.
Sí, puede comprar una propiedad de reemplazo que aún no está construida, siempre que las mejoras en esta se completen antes del vencimiento de los 180 días. Esta es una Bolsa de construcción con mayor complejidad y tarifas. En una Bolsa de construcción, la propiedad está en manos de una LLC formada especialmente y llamada EAT (Alojamiento de intercambio del contribuyente).
Sí. Este es un Intercambio inverso y tiene una mayor complejidad y tarifas. Los intercambios inversos deben iniciarse antes de comprar la propiedad de reemplazo. Una vez más, la propiedad está en manos de una EAT.
Sí, siempre que la entidad que venda la propiedad cedida sea la misma que la entidad que compra la propiedad de reemplazo. Las corporaciones o fideicomisos que son 100 % propiedad de la misma entidad se consideran “Entidades no consideradas”, y la misma entidad para los fines del 1031.
No. No se fijan restricciones respecto de la edad.
La propiedad involucrada en un Intercambio 1031 debe mantenerse para “inversión o uso productivo en un comercio o empresa”.
Al considerar la “intención de inversión”, los tribunales a menudo observarán el período de tiempo durante el cual se mantiene la propiedad. Dicho esto, no existe un requisito específico de período de tenencia para los bienes cedidos o de reemplazo.
Los contribuyentes que mantienen su propiedad cedida durante dos años satisfacen la intención requerida para un Intercambio 1031 (o dos períodos de declaración de impuestos, ya que en una auditoría el IRS puede analizar dos declaraciones de impuestos en el pasado y a futuro). En general, se aceptó un período de retención de más de un año, pero puede estar sujeto a la revisión del IRS. Se aceptó un período de tenencia mucho más corto, cuando un cambio en las circunstancias indica que el contribuyente había tenido la intención de mantener la propiedad durante un período más prolongado. El IRS considerará la “intención de inversión” y llamará a un contribuyente que invierte de inmediato la propiedad como un “agente” frente a un “inversor”.
No. Sin embargo, si una parte de su propiedad se mantiene para un uso productivo en un comercio o empresa o para inversión, esa parte puede ser elegible para el tratamiento del Intercambio 1031.
El contribuyente puede dividir la transacción entre el Intercambio 1031 y la exención de residencia personal (Sección 121: $ 250.000 para un individuo o $ 500.000 para una pareja casada).
Si el contribuyente declaró la residencia como una segunda casa en sus declaraciones de impuestos, es probable que no pueda completar un Intercambio 1031. Si el contribuyente vivió en la residencia durante dos semanas, esta se considera un segundo hogar y no calificará para el tratamiento 1031. Las dos semanas pueden ser más extensas si el 10 % de la cantidad de días que se alquila la residencia al año es más de dos semanas.
Ejemplo 1: el contribuyente no puede habitar en una residencia alquilada por 83 días durante más de dos semanas.
Ejemplo 2: el contribuyente no puede habitar en una residencia alquilada por 200 días durante más de 20 días.
No puede comprar la propiedad de reemplazo con la intención de mudarse a ella como residencia personal. Sin embargo, si retiene la propiedad de reemplazo durante un tiempo suficiente como para establecer la intención requerida para un Intercambio 1031, entonces puede mudarse a esta y, por lo tanto, cambiar la naturaleza del uso de la propiedad.
Después de mudarse a la propiedad, un contribuyente puede buscar tomar la exención de la Sección 121 para residencias personales. Según la ley promulgada recientemente, para obtener la exención 121, la propiedad no debe haber sido objeto de un Intercambio 1031 en los 5 años anteriores (es decir, 5 años desde el cierre de la adquisición de la fase 2).
Los bienes dentro de los Estados Unidos deben canjearse por bienes dentro de los Estados Unidos. Los bienes fuera de los Estados Unidos pueden canjearse por bienes fuera de los Estados Unidos, pero no con bienes dentro de los Estados Unidos. Los Estados Unidos, a los efectos de §1031, incluye las Islas Vírgenes de los Estados Unidos, si usted está haciendo negocios allí.
Cualquier costo o tarifa imprevistos relacionados con la venta o compra. Los honorarios asociados con préstamos, depósitos de alquiler, etc., deben cubrirse con dinero en efectivo en la compra de la propiedad de reemplazo, o se considerarán “boot”.
Su Intermediario calificado puede transferir directamente el pago inicial de los fondos que se mantienen en su nombre. Como alternativa, podrá hacer el pago inicial y que se le reembolse al cierre de la compra de su propiedad de reemplazo.
Un Intercambio 1031 aplaza los impuestos; por lo general no los elimina. La propiedad de reemplazo llevará la base impositiva de la propiedad cedida, lo que significa que tras la venta de la propiedad de reemplazo todo el impuesto será debido o el contribuyente podrá ingresar en otro Intercambio 1031.
Si la propiedad de reemplazo se compra con intención de inversión, y luego se convierte en una residencia personal, el contribuyente puede recibir la exención de la Sección 121 de un determinado monto de impuestos ($ 250.000 para un individuo o $ 500.000 para una pareja casada). Una vez más, para obtener la exención 121, la propiedad no debe haber sido objeto de un Intercambio 1031 en los 5 años anteriores. Asimismo, en el momento del fallecimiento del contribuyente, los interesados podrán acogerse a la exención del impuesto sobre sucesiones. Esto dependerá de las leyes de herencia aplicables en ese momento (actualmente en $ 2.000.000 para una persona).
Una Tenencia compartida es una forma de propiedad de bienes inmuebles por la que dos o más personas poseen un interés indiviso en la propiedad, y al morir uno de los propietarios, el interés pasa a sus herederos. Los intereses en las tenencias compartidas suelen ser divisibles y se pueden colocar en un Intercambio 1031 de forma independiente.
Una TIC es un tipo de tenencia compartida que se ofrece como una inversión de propiedad de reemplazo a los Cambistas de 1031. Las TIC tienen Patrocinadores que compran la propiedad y solicitan financiamiento sobre esta. Por lo general, las propiedades son de triple red con inquilinos clasificados A. Las TIC se venden a veces como valores y a veces como bienes raíces. La SEC clasifica las TIC como valores (si no tanto valores como bienes raíces). Como valor, solo las puede vender un corredor de valores, y los inversores reciben revelaciones y protecciones especiales. Algunas empresas de TIC confían en las opiniones legales de que las TIC son bienes raíces y no valores. Las TIC de valores las venden solo los corredores de valores y no directamente el Patrocinador. Por lo general, las TIC se consideran como una posible propiedad de reemplazo por los inversores que administraron una propiedad (la propiedad cedida) pero que están buscando una administración menos activa en su propiedad de reemplazo.
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